Erfolgreiche Wette auf das Forschungsprojekt des Wohnungs- und Immobilienmonitors Freiburg

Fast die Hälfte aller Mietwohnungen wird durch das Monitoring des Wohnungs- und Immobilienmonitors Freiburg erfasst. In einem Kanton, der das Moitié-moitié schätzt (natürlich bezogen auf  den Gruyère- und Vacherin-Käse im Fondue), will das Projektteam unter der Leitung von Professorin Marilyne Pasquier von diesem Rezept abrücken und 100 % (diesmal Vacherin!) anstreben. Einladungen zur Weiterführung des Projektes sind bereits versendet worden…

Der Verein des Monitors: Im Zentrum des Erfolgs

Aus einer Not geboren und in eine Mission verwandelt, war der Verein des Monitors von entscheidender Bedeutung für die Durchführung dieses Projekts. Nach der Ablehnung eines kantonalen Wohnraumgesetzes und nach einer Studie der HSW-FR wurde eine öffentlich-private Partnerschaft, die sich aus dem Mieterverband, der Freiburger Kantonalbank, den Raiffeisenbanken, der Industrie- und Handelskammer Freiburg, der Freiburger Immobilienkammer, der Kantonalen Gebäudeversicherung, dem Arbeitgeberverband des Kantons Freiburg, dem Schweizer Verband der Immobilienfachleute Freiburg sowie aus Vertretern der staatlichen und kommunalen Behörden zusammensetzt. Vereint durch einen gemeinsamen Bedarf an präzisen Informationen über die Realität der Mietverhältnisse, versammelten sich die Akteure mit unterschiedlichem Hintergrund an einem Tisch, um ein angewandtes Forschungsprojekt zu kreieren, das reich an zuverlässigen und relevanten Daten ist.

Singularität der Datenerhebung: Ein Sprung in das Käsefondue der Immobilienwirklichkeit

Das geheime und innovative Rezept? Die Daten werden direkt aus der Quelle der Vermietungspraxis geschöpft. Konkret sammelt die HSW-FR viermal pro Jahr die notwendigen Informationen bei den kooperierenden Immobilienverwaltungen. "Dieser Prozess erfordert nach seiner Einführung ein angemessenes Engagement seitens jeder Verwaltung", erläutert Marilyne Pasquier. Obwohl ihre Auskunftspflicht obligatorisch ist, arbeiten die meisten Hausverwaltungen mit Begeisterung daran mit und freuen sich darauf, Quartal für Quartal die Entwicklung des Mietmarktes zu verfolgen. Ausserdem erhält jede Verwaltung als Gegenleistung für ihr Engagement einen persönlichen und vertraulichen Bericht, der auf ihren eigenen Daten basiert.

Insgesamt werden allein bei der 50% Variante die Daten von über 40 000 Mietwohnungen aufgearbeitet, verfeinert, normalisiert und analysiert. Und auch pseudonymisiert. Zugegebenermassen ist die rechtliche Seite sehr komplex. Denn um die Erhebung über die Phase des Forschungsprojekts (für das besondere Bedingungen galten), die Ende 2024 endete, hinaus zu verstetigen, auf das kantonale Einwohnerregister zuzugreifen und die Daten abzugleichen, ist eine Gesetzesrevision erforderlich, die dem Grossen Rat voraussichtlich in der ersten Hälfte des Jahres 2025 vorgelegt werden wird.

Rekorddeckungsgrad in... Villars-sur-Glâne

Wenn alle Zutaten beisammen sind, ist es an der Zeit, sich an den Tisch zu setzen und die Ergebnisse zu betrachten. Die Deckungsgrade betragen in Freiburg 62%, in Bulle 65% und in Estavayer 41%. Die Mietwohnungsmärkte dieser drei Städte werden über die letzten fünf Jahre analysiert. Ende 2024 sind nur die Ergebnisse dieser drei Pilotstädte öffentlich zugänglich. Und das aus gutem Grund. Das Finanzierungsmodell des Monitors (siehe im Kasten) sieht eine finanzielle Beteiligung der Gemeinden zwischen CHF 8 000 und CHF 13 000 vor, je nach Einwohnerzahl, bevor die Ergebnisse standardisiert und veröffentlicht werden.

Dennoch sind die Daten vorhanden. In Villars-sur-Glâne zum Beispiel beträgt der Versorgungsgrad 74%, in Marly 51% und in Romont 47%, und das noch vor der Akquise bei allen Regiebetrieben, die an diesen Orten tätig sind

Wie Freiburg, Bulle und Estavayer könnten zahlreiche Gemeinden des Kantons von dieser Arbeit profitieren, insbesondere jene mit mehr als 2 000 Mietwohnungen. Wenn sie dem Verein des Wohnungs- und Immobilienmonitors Freiburg beitreten würden, hätten sie alle Karten in der Hand, um die bestmöglichen Entscheidungen im Bereich der Immobilienentwicklung zu treffen, gemäss dem Leitmotiv des Monitors "Besser wissen, um besser handeln zu können".

Neue Indikatoren in der Diskussion

Derzeit enthüllt der Anzeiger des Monitors den Mietwohnungsmarkt anhand von vier Indikatoren: die Entwicklung der verfügbaren Wohnungen, der praktizierte Mietspiegel, die Fluktuationsrate bei Mietwohnungen und die Dauer der Neuvermietung der wieder auf den Markt gebrachten Wohnungen. Es passt sich auch an die Bedürfnisse der Gemeinden an. Beispielsweise können die Daten zwischen den Stadtteilen von Freiburg verglichen werden: Sind die Mieten für eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Schönberg oder in Pérolles höher? Wie entwickelt sich der Mietmarkt für Studierende, ebenfalls in Freiburg? Sind in der Stadt Bulle oder in der Gemeinde Estavayer weniger neuere Wohnungen verfügbar als Wohnungen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind? 

Der Wohnungs- und Immobilienmonitor Freiburg plant, den bestehenden Indikatoren weitere hinzuzufügen, um den Erwartungen der Akteure der Branche gerecht zu werden. So wäre die Einführung der Quadratmetermiete, der Aufwandsquote der Mieter (d.h. das Verhältnis zwischen Mieten und Haushaltseinkommen) oder die Ausweitung auf Geschäftsräume eine spannende und nützliche Entwicklung. Ebenso würde die Einbeziehung von Immobilien, die von privaten Eigentümern verwaltet werden, die Datenbasis des Monitors komplettieren.

Die Rezeptur über die Saane hinaus erweitern

Aufgrund der verwendeten innovativen und bahnbrechenden Methodik und natürlich der erzielten Ergebnisse wurde der Freiburger Monitor vom Bundesamt für Wohnungswesen als Referenzprojekt ausgezeichnet. Da das Immobilienmarkt-Monitoring weit über die Ufer der Saane hinaus von Interesse ist, wurde alles so konzipiert, dass es auch in anderen Regionen angewendet werden kann. Fondue schmeckt doch jedem, oder? Das moitié-moitié und noch mehr das 100 % Vacherin

Sicherung der Zukunft der Informationen über den Freiburger Mietwohnungsbestand

Der Freiburger Staatsrat und die Mitglieder der Vereinigung des Monitors haben beschlossen, diese Initiative zu verstetigen. "Wir sind nun bereit, weitere städtische Gemeinden aufzunehmen", sagt Gilberte Schär, die Präsidentin des Vereins. "Wir warten ungeduldig darauf, dass sie ihre Zustimmung bestätigen, sich mit uns an den Tisch für dieses kantonalen Mietmonitorings zu setzen."

Lassen Sie uns gemeinsam daran arbeiten, dass qualitativ hochwertige Immobilieninformationen die Identifizierung von Chancen und Herausforderungen erleichtern und einen bereichernden Dialog für eine nachhaltige Transformation des regionalen Immobilienmarktes fördern.