24 janv. 2025
Au terme de cinq ans de travail, Marilyne Pasquier, professeure à la Haute école de gestion Fribourg, responsable du projet, tire un bilan positif du projet pilote qui a permis de lancer le monitoring des logements locatifs de tout le canton en commençant par les villes de Fribourg, Bulle et Estavayer. L’observatoire est dans les starting blocks pour son déploiement, puisqu’il ambitionne de couvrir la dizaine de communes fribourgeoises recensant plus de 2 000 logements locatifs.
Près de la moitié des logements locatifs sont couverts par le monitoring de l’observatoire logement et immobilier Fribourg. Dans un canton qui affectionne la moitié-moitié (Gruyère et Vacherin dans un caquelon à fondue, évidemment), l’équipe de projet pilotée par la professeure Marilyne Pasquier entend bien s’affranchir de cette recette pour viser la 100 % (Vacherin, cette fois !). Les invitations à rejoindre la pérennisation de la recette sont lancées…
L’Association de l’observatoire : Au cœur de la réussite
Née d’une nécessité transformée en mission, l’Association de l’observatoire a été cruciale pour mener à bien ce projet. Suite au refus d’une loi cantonale sur le logement, et après une étude de la HEG-FR, un partenariat public privé a été formé par l’Association des locataires, la Banque cantonale de Fribourg, des Banques Raiffeisen, la Chambre du commerce et d’industrie Fribourg, la Chambre fribourgeoise de l’immobilier, l’Établissement cantonal d’assurances des bâtiments, l’Union patronale du canton de Fribourg, l’Union Suisse des professionnels de l’immobilier Fribourg ainsi que par des représentants des autorités étatiques et communales. Unis par un besoin commun d'informations précises sur la réalité locative, les acteurs de divers horizons se sont rassemblés autour d’un réchaud, collaborant pour mijoter un projet de recherche appliquée riche en données fiables et pertinentes.
Singularité de la collecte : Un plongeon dans le caquelon de la réalité immobilière
La touche secrète et novatrice ? Puiser les données directement à la source de la pratique locative. Concrètement, la HEG-FR collecte quatre fois par an les informations nécessaires auprès des régies immobilières coopérant. « Une fois mis en place, ce processus nécessite un engagement raisonnable de la part de chaque régie », précise Marilyne Pasquier. Bien que leur devoir de renseignement soit obligatoire, la plupart des régies y collaborent avec enthousiasme, impatientes de suivre trimestre après trimestre l’évolution du marché locatif. En plus, chaque régie reçoit un rapport personnalisé et confidentiel, basé sur ses propres données, cela en contrepartie de son engagement.
Au total, rien qu’avec la variante à 50 %, les données de plus de 40 000 logements locatifs sont brossées, affinées, normalisées, analysées. Et pseudonymisées, aussi. Il faut reconnaître que la le volet légal est très complexe. Car afin de pérenniser l’enquête au-delà de la phase du projet de recherche (qui jouissait de conditions spécifiques) qui s’est achevée fin 2024, accéder au registre cantonal des habitants et procéder à l’appariement des données, une révision législative est nécessaire et devrait être soumise au Grand Conseil dans le courant du premier semestre 2025.
Taux de couverture record à… Villars-sur-Glâne
Lorsque tous les ingrédients sont rassemblés, il est temps de se mettre à table et de consulter les résultats. Les taux de couverture atteignent 62 % à Fribourg, 65 % à Bulle et 41 % à Estavayer. Les marchés locatifs de ces trois villes sont analysés sur les cinq dernières années. Fin 2024, seuls les résultats de ces trois villes pilotes sont accessibles au public. Et pour cause. Le modèle de financement de l’observatoire (lire ci-contre) prévoit une participation financière des communes entre CHF 8 000 et CHF 13 000, selon le nombre d’habitants avant de standardiser et publier les résultats.
Pourtant, les données sont là. Par exemple, à Villars-sur-Glâne, le taux de couverture s’élève à 74 %, puis à 51 % à Marly et 47 % à Romont, avant même la prospection auprès de toutes les régies exerçant dans ces lieux.
Comme Fribourg, Bulle et Estavayer, de nombreuses communes du canton pourraient bénéficier des travaux de l’observatoire, en particulier celles abritant plus de 2 000 logements locatifs. En adhérant à l’Association de l’observatoire, elles auraient toutes les cartes en main pour prendre les meilleures décisions possibles en matière de développement immobilier, selon le Leitmotiv de l’observatoire « Mieux savoir pour mieux agir ».
Nouveaux indicateurs à l’étude
Actuellement, le tableau de bord de l’observatoire révèle le marché des logements locatifs selon quatre indicateurs : l’évolution des logements disponibles, la grille des loyers pratiqués, le taux de rotation des logements locatifs et la durée de relocation des appartements remis sur le marché. Il s’adapte également aux besoins des communes. Par exemple, comparer les données entre les quartiers de la ville de Fribourg : les loyers pour un 4,5 pièces sont-ils plus élevés au Schönberg ou à Pérolles ? À Fribourg toujours, comment évolue le marché locatif estudiantin ? En ville de Bulle ou dans la commune d’Estavayer, les appartements récents sont-ils moins disponibles que ceux des immeubles de plus de 5 ans ?
Aux indicateurs existants, l’observatoire logement et immobilier de Fribourg prévoit d’en ajouter d’autres afin de répondre aux attentes des acteurs de la branche. Ainsi, l’instauration du loyer au mètre carré, du taux d’effort des locataires (soit le rapport entre les loyers et les revenus du ménage) ou encore l’extension aux locaux commerciaux constitueraient des développements passionnants et utiles. De même, l’inclusion des biens gérés par des propriétaires privés enrichirait la base de données de l’observatoire.
Etendre la recette au-delà de la Sarine
Par sa méthodologie novatrice et pionnière utilisée et, bien sûr, les résultats obtenus, l’observatoire fribourgeois a été distingué comme projet de référence par l’Office fédéral du logement. Comme le monitoring du marché immobilier intéresse bien au-delà des rivages de la Sarine, tout a été conçu pour qu’il puisse être répliqué dans d’autres régions. Tout le monde apprécie la fondue, non ? La moitié-moitié et plus encore la 100 % Vacherin…
Assurer l’avenir de l’information sur le parc locatif fribourgeois
Le Conseil d'État fribourgeois et les membres de l'Association de l'observatoire ont décidé de pérenniser cette initiative. « Nous sommes maintenant prêts à accueillir davantage de communes urbaines, » affirme Gilberte Schär, Présidente de l’Association. « Nous attendons avec impatience qu'elles confirment leur accord pour nous rejoindre à la table de ce monitoring locatif cantonal. »
Ensemble, œuvrons pour que des informations immobilières de qualité facilitent l'identification des opportunités et des défis, et encouragent un dialogue enrichissant pour une transformation durable du marché immobilier régional.
Le financement, l’éternelle pierre d’achoppement
Unique en son genre, l’observatoire logement et immobilier Fribourg repose sur un partenariat public privé qui permet l’accès aux données puisées directement à la source de la pratique locative (dans les registres des régies immobilières). Concrètement, le financement est réparti entre l’État de Fribourg (le Service du Logement et la HEG-FR), les associations professionnelles (8 membres stratégiques et 4 membres ordinaires) et les communes urbaines (Fribourg, Bulle et Estavayer en 2024). Jusqu’en 2027, le Conseil d’État assure un financement annuel de près de CHF 160 000, soit 60 % du budget total (CHF 260 000 en 2025). Le reste dépend des contributions à l’Association de l’observatoire, qui valorise des résultats du marché locatif accessibles et au plus près des besoins des acteurs du marché immobilier.