29. Apr. 2026
Der Kanton Freiburg zählt 165'870 Wohnungen, von denen 58% Mietwohnungen sind. Dennoch zeigen Immobilienportale kaum 2% des Bestands: dieser Überblick streift jedoch die Realität vor Ort nur am Rande. Um vom Marktüberblick zur detaillierten Analyse zu gelangen, hat die HSW-FR gemeinsam mit ihren Partnern ein in der Schweiz einzigartiges Monitoring-System entwickelt.
Eine Luftaufnahme des Ballungsraums Bulle: Mit diesem Bild eröffneten Professorin Marilyne Pasquier und wissenschaftliche Mitarbeiterin Mélanie Vuitel ihren Vortrag auf der ersten "Immo-Connect"-Messe, die Ende April 2026 in Bulle stattfand. So beeindruckend die Darstellung auch sein mag, sie genügt nicht, um die Komplexität des Mietmarktes zu erfassen. Denn zwischen den traditionellen Informationen und der von den Akteuren vor Ort erlebten Realität besteht eine wahre Kluft.
Die Antwort des Wohnungs- und Immobilien-Monitor Freiburg, das von der HSW-FR im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft betrieben wird, besteht darin, die Daten direkt an der Quelle bei den Immobilienverwaltungen zu erheben und zu analysieren. Ergebnis: Über 40'000 Mietverträge werden pro Quartal bearbeitet, was einer Abdeckung von über 45 % des kantonalen Mietbestands entspricht – im Vergleich zu weniger als 2 % bei den führenden Immobilienportalen.
Miete pro Quadratmeter: in Bulle am teuersten
Anhand der Daten des Monitors lässt sich der Mietmarkt in einer Detailtiefe analysieren, die kein kantonaler Durchschnittswert erlaubt. Drei Pilotgemeinden veranschaulichen das Mosaik lokaler Gegebenheiten.
Für eine Dreizimmerwohnung liegt die durchschnittliche Nettomiete bei 1’297 Franken in Bulle, 1’289 Franken in Estavayer und 1’248 Franken in Freiburg (31.12.2025). Die jährliche Miete pro Quadratmeter für denselben Typ einer Dreizimmerwohnung erzählt jedoch eine andere Geschichte: Sie beträgt 202 Franken in Bulle, 198 Franken in Freiburg und 192 Franken in Estavayer. Wie lässt sich erklären, dass die Miete pro Quadratmeter in Estavayer niedriger ist als in Freiburg, während es für die durchschnittliche Nettomiete pro Monat anders herum ist? "Bei vergleichbaren Nominalmieten sind die Wohnungen in Estavayer im Durchschnitt geräumiger", erklärt Marilyne Pasquier, Geschäftsführerin des Vereins Wohnungs- und Immobilien-Monitor.
Die Quote der verfügbaren Mietwohnungen ist vielleicht die aussagekräftigste Zahl: In Bulle ist sie innerhalb weniger Jahre von 6,53% (4. Quartal 2021) auf 0,33% (3. Quartal 2024) gesunken. Ein Einsturz, der von extremer Spannung zeugt und sich deutlich von der Situation in der Stadt Freiburg oder in Estavayer unterscheidet. Betrachtet man das gesamte Kantonsgebiet und nicht mehr nur die drei Pilotstädte des Monitorings der Beobachtungsstelle, so reiht sich Villars-sur-Glâne in die Top 3 der Städte mit der niedrigsten Verfügbarkeitsquote bei Mietwohnungen ein, genau zwischen Bulle und Freiburg.
Villars-sur-Glâne, die drittgrösste Stadt des Kantons gemessen an der Einwohnerzahl, verzeichnet ebenfalls die höchsten Mieten. Das Spitzentrio, geordnet nach absteigender Miethöhe für eine Dreizimmerwohnung, besteht aus Düdingen, Châtel-St-Denis und Villars-sur-Glâne.
Mehr Wissen, um besser zu handeln
Diese Zahlen werden nicht zum Füllen von Berichtsseiten herangezogen. Mit der vierteljährlichen Aktualisierung dienen sie in erster Linie als Orientierungshilfe für konkrete Entscheidungen, beispielsweise beim Festlegen einer realistischen Miete, der Bewertung des Projektrisikos oder der Vorwegnahme von Spannungen auf einem lokalen Markt. Sie erleichtern den Dialog zwischen Gemeinden, Eigentümern, Investoren und Immobilienverwaltungen.
An der Quelle zu messen, direkt anhand der Mietberichte der Immobilienverwaltungen, bedeutet, den allgemeinen Überblick hinter sich zu lassen und sich mit der konkreten Realität vor Ort in Freiburg auseinanderzusetzen.