29 avr. 2026
Le canton de Fribourg compte 165 870 logements, dont 58 % sont locatifs. Pourtant, les portails immobiliers donnent à voir à peine 2 % de ce parc : une vue d’ensemble, certes, mais qui effleure la réalité du terrain. C’est pour passer du survol à la lecture fine du marché que la HEG-FR a développé, avec ses partenaires, un monitoring unique en Suisse.
Une vue arienne de l’agglomération bulloise : c’est avec cette image que Marilyne Pasquier, professeure, et Mélanie Vuitel, collaboratrice scientifique, ont ouvert leur présentation au premier Salon Immo-Connect qui s’est tenu à Bulle à fin avril 2026. Si elle est impressionnante, cette photographie reste toutefois insuffisante pour saisir la complexité du marché locatif. Car entre les informations traditionnelles et la réalité vécue par les acteurs du terrain, le fossé est réel.
La réponse de l’Observatoire logement et immobilier Fribourg, porté par la HEG-FR dans le cadre d’un partenariat public-privé, consiste à collecter et à analyser les données directement à la source, auprès des régies immobilières. Résultat : plus de 40 000 états locatifs traités par trimestre, soit une couverture de plus de 45 % du parc locatif cantonal, contre moins de 2 % pour les principaux portails immobiliers.
Loyer au mètre carré : le plus cher à Bulle
Les données de l’Observatoire permettent de lire le marché locatif avec une granularité qu’aucune moyenne cantonale ne permet. Trois communes pilotes illustrent cette mosaïque de réalités locales.
Pour un appartement trois-pièces, le loyer mensuel net moyen s’établit à 1297 francs à Bulle, 1289 francs à Estavayer et 1248 francs à Fribourg (31.12.2025). Mais le loyer au mètre carré annuel pour ce même type d’appartement trois-pièces raconte une autre histoire : il atteint 202 francs à Bulle, 198 francs à Fribourg et 192 francs à Estavayer. Comment expliquer que le loyer au mètre carré est plus bas à Estavayer qu’à Fribourg, alors que l’ordre s’inverse quand il s’agit du loyer mensuel net moyen ? « Si les loyers nominaux sont comparables, les logements sont en moyenne plus spacieux à Estavayer », explique Marilyne Pasquier, responsable exécutive de l’Association Observatoire logement et immobilier.
Le taux de logements locatifs disponibles est peut-être le chiffre le plus parlant : à Bulle, il est passé de 6,53 % (Q4 2021) à 0,33 % (Q3 2024) en quelques années. Un effondrement qui témoigne d’une tension extrême, très différente de celle observée en ville de Fribourg ou à Estavayer. Si l’on considère l’ensemble du territoire cantonal et plus uniquement les trois villes pilotes du monitoring de l’observatoire, Villars-sur-Glâne se glisse dans le trio de tête des villes au taux de locatifs disponibles le plus bas, juste entre Bulle et Fribourg.
La troisième ville du canton en nombre d’habitants, Villars-sur-Glâne, est aussi celle dont les loyers sont parmi les plus élevés. Ce trio de tête, par ordre décroissant des loyers pour un appartement trois-pièces, est composé de Guin, Châtel-St-Denis et Villars-sur-Glâne.
Mieux savoir pour mieux agir
Ces chiffres ne sont pas produits pour noircir des pages de rapports. Mis à jour chaque trimestre, ils servent avant tout à orienter des décisions concrètes, par exemple fixer un loyer réaliste, évaluer le risque d’un projet, anticiper les tensions d’un marché local. Ils facilitent le dialogue entre communes, propriétaires, investisseurs et régies.
Mesurer à la source, directement auprès des états locatifs des régies immobilières, c’est descendre de la vue aérienne globale pour mettre les mains dans la réalité particulière du terrain fribourgeois.